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苏州物业新规实施!增梯、车位、维修、防疫……这些都明确了

日期:2022-3-16 10:46:31 来源:本站 文:admin 点击率:450

      物业管理涉及千家万户,直接影响业主的生活质量,幸福指数与社会和谐稳定,新修订的《苏州市住宅区物业管理条例》,3月1日起正式施行《条例》以地方立法形式明确了小区公共收益、住宅专项维修资金使用等问题

      原《苏州市住宅区物业管理条例》自2008年1月1日施行以来,对规范我市物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用等方面起到了重要作用。但随着我国住房制度改革的不断深入,以及城市化进程的快速推进,物业管理呈现前所未有的发展速度,物业管理覆盖面日渐扩大,物业管理矛盾纠纷日益增多,物业管理活动中出现许多亟待解决的新问题。此次《条例》修订,全面梳理原《条例》与民法典等上位法不一致的内容,对当前物业管理过程中面临的一些矛盾与难题有了更加明确的规定。

      本次《条例》的修改有不少重大变化,对社会关注度比较高的业主权利义务,担任业主委员会成员的条件,前期物业承接查验,小区执法、停车管理,公共收益归属及使用管理,维修资金使用等方面作了明确的规定


01 物业防疫请配合

《条例》第八条明确,依法配合物业服务人,执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施是业主的义务。

02 增设电梯可表决

《条例》第六十三条第三款:既有多层住宅需要使用共有部分增设电梯的,应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

《条例》还规定,鼓励和支持既有多层住宅增设电梯。镇人民政府(街道办事处)应当为业主达成自愿增设电梯协议提供服务,物业服务人应当为增设电梯提供必要的协助。

03 住宅装修有章法

《条例》第六十六条第二款及第三款:不需要申领建筑工程施工许可证的房屋结构改造,禁止拆改房屋的基础、墙、柱、主梁及屋架等主要承重构件,或者超过房屋原设计承载力增加荷载;涉及在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口,拆除或者部分拆除房屋中抗震、防火措施以外的非承重墙体的,业主、物业使用人应当在施工前向县级市(区)住房和城乡建设部门申请房屋结构改造安全行政许可。

业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务人办理登记手续,签订并严格遵守住宅装饰装修管理协议,不得影响他人生活。

04 车位不够有新招

《条例》第七十条第一款明确:物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物业管理区域内规划配建的访客汽车停车位、车库不得出售、附赠或者出租。未配建访客汽车停车位的,经业主大会决定可以依法合理设置访客汽车停车位。

《条例》第七十条第五款明确:建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政管理部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。

《条例》第七十一条第二款明确:业主大会、业主委员会和物业服务人应当通过抽签等公平方式出租公共、共用车位、车库;经业主大会决定,可以采用先到先停等优化停车资源的方式使用公共、共用车位、车库。

05 专项资金专项用

《条例》第七十六条:物业保修期届满后,发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情形之一,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的,业主大会、业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金:

(一)外墙、屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(六)消防设施损坏,危及公共消防安全的;

(七)其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况。


1 不可强制要求业主“刷脸”

《条例》第四十六条明确:物业服务人不得强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备。

处理业主、物业使用人的个人信息应当依法进行并确保信息安全。

2 不可随意收取物业费

《条例》第五十条第一款及第五款:收取物业费应当遵循合理、公开和质价相符的原则,区分不同物业的性质和特点,按照国家和省有关规定实行政府指导价或者市场调节价。

价格行政管理部门应当会同相关部门建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制,对物业服务人擅自扩大范围收费、不按照规定明码标价等问题进行督促整改,指导物业服务人规范收费行为。

3 小区公共收益应公示

《条例》第五十四条第四款:公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。公共收益主要用于补充住宅专项维修资金的,应当按年度补充,补充比例应当不低于百分之五十。

《条例》第五十六条前两款规定了业主委员会、物业服务企业管理公共收益的财务审计要求,并明确审计结果应公示。

同时,《条例》第八十、第八十一条规定,物业服务人挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的,责令其退还,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

4 换物业前,旧物业仍应服务

《条例》第五十九条第三款:物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,维持正常的物业管理秩序,并可以请求业主支付该期间的物业费。

5 物业应采取必要的安全措施

《条例》第六十七条第二款:物业服务人应当加强日常巡查,发现存在安全隐患的,应当及时提醒业主、物业使用人采取措施消除安全隐患。业主、物业使用人未采取措施消除安全隐患的,物业服务人应当采取必要的防范措施,并向业主委员会、居(村)民委员会报告。

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