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《侵权责任法》对物业经营管理的警示

日期:2011-4-15 10:41:44 来源:本站 文:admin 点击率:3419

  
    作为中华人民共和国民法体系的收官之篇,《侵权责任法》于2010年7月1日起施行。该法对当前散布在既有法律、法规和规章中涉及的侵权责任进行了规范和统一,对共性的问题进行了规定,增强了相关规定的操作性。
具体到物业的经营管理,由于物业服务企业身处于复杂多样的物业类型和环境之中,面对着形形色色的业主和使用人,有必要对企业和员工的日常行为作进一步的规范。本文将根据《侵权责任法》中涉及物业经营管理活动的部分相关内容,对物业服务企业的经营和服务提出初步的建议。
    关于责任主体
    1、用人、用工单位的责任。
    《侵权责任法》第三十四条明确规定了员工因执行工作任务造成他人损害,由用人单位或者用工单位承担侵权责任。劳务派遣单位仅在有过错的情况下承担补充责任。
    《劳动合同法》实施后,不少的物业服务企业将相关操作层员工交由劳务派遣机构管理,希望以此降低相关的用工成本和经营风险。但从实践上看,这种做法并不能让企业真正摆脱责任,虽然表面上一时的风险得以降低,但是从长远角度看,会导致员工的忠诚度降低和企业责权利的脱节,对短期项目或临时性的工作或许有帮助,对于效益可观的长期经营管理项目而言,此举显然弊大于利。
    2、公共场所管理人或群众性活动组织者的责任。
    《侵权责任法》第三十七条规定,公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,如未尽到安全保障义务造成他人损害的,应承担侵权责任。即便是第三人的行为造成的,也应承担补充责任。
    从目前的司法实践中看,安全保障义务,只能是在一般常识确定的合理限度范围内履行,不能无限加重责任程度。因此,尽到合理的注意和防范义务是基本的要求。对于物业服务企业而言,确保物业的安全使用就可确定为尽到安全保障义务。这里应该还包括相关防范措施的有效性和相应的安全警示。
    伴随着物业管理覆盖面的不断延伸和物业经营管理的市场化进程,物业服务企业的社会责任意识也不断增强。参与乃至组织群众性活动已逐步融入企业的经营管理活动中,并给企业带来了相应的社会影响和经济效益,但我们也不能忽视由此带来的安全保障义务。
    需要指出的是,如何正确认识后续还将不断提及的所谓“管理人”的概念?笔者认为,对于物业拥有占有、使用、收益、处分权的人,也就是业主,才是真正的管理人,而物业的经营管理人,仅是在业主授权的范围内开展生产经营活动,仅拥有有限的管理权。在涉及侵权行为时,仅仅应当承担相对应的责任。
    关于具体的责任行为
    1、环境污染责任。
    环境污染责任中,居民之间生活污染的纠纷适用过错原则,由《物权法》中的相邻关系解决,而企业生产导致的环境污染适用无过错原则,受《侵权责任法》及其他相关法律调整,而且,污染者要承担举证责任。
在物业的经营管理过程中,常见因生产导致的环境污染,包括固体废物弃置、排放产生的污染,设施设备产生的水、热、噪声、电磁波辐射等污染,以及招牌、广告等户外设置物的灯光污染,等等。
因此,物业服务企业既要做好业主、用户之间生活污染纠纷的预防和协调,更要注重加强环境保护,避免生产经营对业主、用户造成污染。
    2、高度危险责任。
    高度危险责任适用无过错归责原则。就物业经营管理活动而言,既包括在维修、清洁、绿化等服务中占有、使用易燃、易爆或剧毒的材物料等高度危险物的行为,也包括从事高压、高空、地下挖掘等高度危险活动。法律规定,除受害人故意或者不可抗力造成的,所有人、管理人要证明对防止他人非法占有高度危险物尽到高度注意义务,才可以不承担侵权责任;对禁止进入的高度危险活动区域或高度危险物的存放区域采取了安全措施并尽到警示义务,才可以减轻或者不承担侵权责任。
    这里的所谓高度注意义务,较之前述由一般常识确定的安全保障义务,其区别在于,是否采取了严格的安全措施,妥善保管高度危险物,并放置在特定区域,且由专人看管。
    3、饲养动物损害责任。
    饲养动物损害责任也适用无过错归责原则。从字面上看,在物业经营管理活动中,除了涉及动物园或宠物专业市场等经营管理活动外,并不涉及相关的饲养动物行为,其损害责任似乎也无从提起。但是,在司法实践中,对于禁止饲养的烈性犬等危险动物,以及遗弃、逃逸动物造成他人损害的,其责任主体涉及封闭空间所有人、管理人。而所谓封闭空间的认定,可能令物业的经营管理人承担相应的侵权责任。
    4、物件损害责任。
    物件损害责任包括建筑物等设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落损害责任,建筑物等设施倒塌损害责任,不明抛掷物、坠落物损害责任,堆放物倒塌损害责任,妨碍通行物损害责任,林木折断损害责任,公共场所、道路施工和窨井等地下设施损害责任等。是物业经营管理中的常见情形。
    在这些情形中,所有人、管理人或者使用人要承担举证责任,证明自己没有侵权,没有过错。否则,均适用过错推定的归责原则。
    具体到物业经营管理实务中,物业的经营管理者对于共有部位的管理如未尽注意义务,则要承担造成他人损害的侵权责任。因此,加强日常管理巡检,显得更为重要。巡检的范围不能局限于建筑物共有部位,还要包括公共道路、地下设施、绿地、树木和对安装、维修等施工行为以及业主的装修行为,特别是装修禁止行为的监管。对于属于业主专有部位,但可能造成他人损害的潜在影响因素,也不应忽视。一旦发现可能对他人造成损害的情形,设置明显标志和采取安全措施必不可少。
    值得注意的是,在不明抛掷物、坠落物损害方面,法律规定采用举证责任倒置,但首先被侵权人要证明该物确由该建筑物中抛掷或坠落。在此前提下,再由建筑物的使用人(该条文中并未涉及管理人)证明自己不是侵权人。除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。实际占有、控制建筑物,是界定使用人身份的标志。因此,一般情况下,与业主签约负责物业服务的物业公司并不属于物业的使用人。但是,如果物业服务公司还承接了建筑物的经营业务,则需视合同的约定确定其是否属于物业使用人。
 

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